中国学区房哄抬刚需 非一线调整在即

租售比、房价收入比等指标本质上都是对房价的估值方法。正如财务上对待不同类型的资产应采用不同估值法一样,某些经验数值的失效主要源于估值者采取的方法与市场相左

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租售比、房价收入比等指标本质上都是对房价的估值方法。正如财务上对待不同类型的资产应采用不同估值法一样,某些经验数值的失效主要源于估值者采取的方法与市场相左,拿同样的估值法套用完全不同类型的资产。

租售比本质上可看做房屋的“市盈率”。大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报,才是构成租售比经验数值的市场前提。境内住宅市场参与者较少因出租获利目的购房,因此租售比与经验数值相距甚远。

房价收入比通常被理解为从流动性角度衡量房价背后的支撑力度。但由于国内一线城市房价已经形成了长期的单边市场预期,房价收入比越高的地方,人们购买住房所对应的工作年限越长,反而提升了购房人的恐慌情绪。

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“930”新政对二、三线城市价格起到了很好的控制作用,但一线城市经历短期调整后又重回升势。其原因有三:

第一,对一线城市房价长期单边上涨的预期已经形成。对土地供应和可售住宅面积日益紧缩的情况下,历次调控对于一线城市房价的上涨趋势未能构成实质性影响。本轮新政甫一推出,虽然严厉程度空前,但并未脱离之前数轮调控的基本思路。因此新政给购房者传达出的信息并非房价即将下跌,而是暂缓上涨,反而被市场广泛解读为难得的买入机会。

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第二,学区房依然是抬高房价的“刚需”因素。即便在一线城市内部,教育资源分布也极为不均。新进人口的增量需求及存量人口的改善需求相互叠加,形成了对稀缺资源的哄抢局面。

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第三,对稀缺资源的恐慌性抢占,是公众不计成本购房的关键。在一线城市实施人口总量控制的大趋势下,政策试图通过抬高部分核心资源获取成本的方式实现对人口的逐步疏散。因此,尽快获取这些核心资源便成为人们留在这些地区生活的重要抓手。对此类资源不计成本的抢占,是公众对历次政策导向的恐慌性反应。表面上不理性的背后,其实是一种无奈的理性。

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房价短期回调整理不可避免,但长期上涨趋势仍将持续。本轮调控政策并未超出前几轮调控的基本框架,因此房价仍将大概率复制以前周期的走势。

但是,二线及以下城市的房价在每轮回调的过程中都将经历一轮深度调整。部分产业及人口基础较弱的城市,房价跌幅可能超过之前的涨幅。投资者需特别警惕二线以下城市房价的回调风险,应避免非刚需性质的购入,尤其是以高杠杆方式进入这些地区的地产市场。

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此外,当前热门学校的容纳能力已经接近饱和,而区域内存量生源及新迁入生源仍然处于高速膨胀期。在教师配备和基础设施无法快速扩充的情况下,已经购买学区房的家庭可能仍然面临无法入学的窘境。另外,教育部门正在酝酿实施的大学区改革,也将给“学区房”概念带来重大不确定性。由此产生的潜在社会矛盾和经济损失需要购房者和教育部门予以高度关注。

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